Vendre à Djerba en non-résident : ce que dit vraiment le barème 2026

Un client belge est venu me voir avant-hier. Il a acheté une villa à Aghir en 2018, il la vend cet été. Il pensait payer « les 15% habituels » et récupérer le solde sur son compte à Bruxelles. Rien n'est aussi simple.

L'article 52-f et son taux libératoire

Le régime fiscal des non-résidents relève de l'article 52 du Code de l'IRPP et de l'IS, alinéa « f ». La retenue à la source appliquée au prix de cession d'un immeuble par une personne — physique ou morale — non domiciliée ni établie en Tunisie est fixée à 15% du prix de cession déclaré. Cette retenue est libératoire : elle solde définitivement l'impôt sur la plus-value, sans rôle complémentaire, sans dépôt d'IRPP l'année suivante.

Le résident tunisien, lui, subit une retenue de 2,5% puis déclare sa plus-value réelle au taux de 15% (cession dans les cinq ans de l'acquisition) ou 10% au-delà, avec l'abattement de 10% par année de détention prévu à l'article 27. Deux régimes, deux logiques.

Une base large, un calcul court

Attention à un point souvent mal expliqué : la retenue de 15% pour non-résident s'applique sur le prix de cession brut, pas sur la plus-value nette. Pas de soustraction du prix d'achat. Pas d'abattement pour la durée de détention. Les frais de notaire et la commission d'agence ne se déduisent pas non plus.

C'est brutal quand le bien a peu pris de valeur. C'est presque indolore quand il a explosé. Mon client belge, dont la villa d'Aghir vaut aujourd'hui deux fois son prix de 2018, s'en tire mieux qu'un résident qui aurait tenté d'optimiser sous le régime domestique.

Petit calcul concret. D'après l'observatoire DjerbaImmo, la médiane à la vente sur Aghir tourne autour de 929 TND/m² — sur seulement deux annonces, la donnée est indicative, mais elle colle à ce que je vois passer chez moi. Un bâti de 250 m² cédé autour de 230 000 TND laisse 34 500 TND à la source. Point.

Le formulaire M3, trois mois pour agir

La déclaration se fait via le formulaire M3, disponible gratuitement en recette des finances et sur idaraty.tn. Elle doit être déposée à la recette du lieu de situation de l'immeuble dans les trois mois qui suivent la cession — la date effective de la vente, pas celle de l'enregistrement. Retard : pénalité de 0,75% par mois écoulé, plus intérêts moratoires.

En pratique, la retenue est opérée au moment de la mutation, sur présentation d'une attestation bancaire ou d'une preuve de versement au Trésor. Sans ça, la conservation foncière n'inscrit pas le transfert de propriété. L'administration a compris depuis longtemps qu'il vaut mieux prélever à la caisse que d'espérer une déclaration spontanée d'un vendeur déjà rentré à Lyon.

Les exonérations existent — pas pour vous

Le Code prévoit trois cas d'exonération, aucun ne joue pour la maison de vacances d'un non-résident. L'exonération du premier logement (surface sous 1 000 m², prix sous 500 000 TND) suppose qu'il s'agisse de votre résidence principale déclarée en Tunisie. Les mutations familiales, entre conjoints ou en ligne directe, restent hors champ tant que l'immeuble figure au patrimoine du cédant non-résident. Quant aux terrains agricoles, l'exonération ne concerne que les non-constructibles avec engagement quadriennal de non-construction.

J'entends parfois : « j'ai la double nationalité, je suis Tunisien aussi. » La résidence fiscale ne se lit pas au passeport. Elle se lit au foyer permanent, au séjour supérieur à 183 jours, ou au centre des intérêts économiques — définitions de l'article 2 du CIRPPIS. Un binational installé à Toulouse reste non-résident pour la Tunisie. Le taux de 15% s'applique.

Le vrai coût, ce n'est pas l'impôt. C'est le temps que met la devise pour ressortir du pays.

Le piège qu'on ne voit pas venir : le rapatriement

Payer les 15% ne suffit pas. Pour transférer le produit de la vente vers l'étranger, la Banque centrale de Tunisie exige la preuve que les fonds initiaux ont été importés en devise, via le système bancaire, au moment de l'acquisition. C'est la fiche d'investissement, délivrée par la banque à l'époque du transfert entrant.

Sans cette fiche, ou sans son équivalent (arrêté d'autorisation, historique de virements SWIFT, ancienne autorisation du gouverneur pour les acquisitions antérieures à 2020), le dossier de transfert sortant est refusé. J'ai vu des cas où le vendeur avait fait entrer les fonds en liquide dans sa valise en 2007 : il vend en 2026, il paie sa retenue, et son solde reste bloqué en dinars sur un compte intérieur non convertible. Les articles de la presse française relayent régulièrement ce genre d'histoire. Ce ne sont pas des exceptions.

Ce que je conseille avant même de mettre le bien en vente : sortir du classeur l'acte d'acquisition, la fiche d'investissement bancaire, les avis de virement d'origine. Si un document manque, comptez six mois pour reconstituer l'historique auprès de la banque et parfois de la direction générale des changes. Autant commencer avant.

Ce que je ferais dans l'ordre

Vous vendez cet automne. Vous prenez rendez-vous chez le notaire au moins quatre semaines avant la signature du compromis. Vous rassemblez : titre foncier propre, fiches d'investissement, quittances SONEDE et STEG à jour, taxe municipale, extrait cadastral récent. Le notaire calcule la retenue, la conservation foncière la prélève au moment de la mutation, le M3 régularise formellement dans les trois mois. En parallèle, votre banque monte le dossier de rapatriement — c'est ce dossier-là qui prend du temps, pas la retenue.

Un dernier point sur lequel je change d'avis. Je disais il y a deux ans que le régime tunisien restait attractif comparé au régime français pour un résident fiscal français. Avec la loi de finances 2026 et le nouvel impôt sur la fortune élargi à partir de trois millions de dinars nets, ce n'est plus si évident pour les patrimoines significatifs. À réfléchir avant d'acheter un deuxième bien, pas au moment de vendre le premier.