Fiscalité de la location saisonnière à Djerba : choisir entre forfait et régime réel

Sept villas en location de vacances sur DjerbaImmo cette semaine. Sept seulement, sur 87 annonces actives. Le chiffre n'est pas un caprice du marché : depuis que l'ONTT impose un numéro d'enregistrement unique, beaucoup de propriétaires préfèrent attendre avant de publier.

Ce que l'enregistrement ONTT a déplacé

Chaque logement proposé à la location de courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement unique auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien. Ce numéro doit figurer sur l'annonce, dans le contrat de réservation, sur la facture remise au locataire. Sans lui, les plateformes — Airbnb, Booking, les portails tunisiens compris — sont tenues de retirer la fiche. La règle découle d'une refonte amorcée en 2024, prolongée par la Loi de Finances pour l'année 2025, et complétée par les notes communes successives de la Direction Générale des Impôts.

Dans la pratique, à Houmt-Souk, j'ai vu trois actes de vente bloqués cet hiver parce que le vendeur exploitait sa villa en saisonnier sans numéro ONTT et que l'acheteur exigeait la régularisation avant signature. L'un d'eux avait un teckel qui dormait sous mon bureau pendant la lecture du compromis. Bref.

Forfait ou régime réel : la fausse évidence

Le régime forfaitaire reste la voie la plus simple. L'impôt forfaitaire déterminé est libératoire de l'impôt sur le revenu au titre des BIC, libératoire de la TVA en régime réel, et il inclut la TCL — la taxe sur les établissements à caractère industriel, commercial ou professionnel. Tout dans un seul paiement. C'est confortable.

Sauf que.

La Loi de Finances 2025 a rebattu les cartes. Le nouveau barème progressif de l'IRPP, applicable aux revenus réalisés à partir du 1er janvier 2025, démarre à 0 % jusqu'à 5 000 TND et grimpe jusqu'à 40 % au-delà de 70 000 TND. Pour un propriétaire qui loue une villa avec piscine à Sidi Yati ou à Aghir trois mois par an à 1 800 TND la semaine, le forfait peut coûter sensiblement plus cher que ce que prélèverait le réel après imputation des charges effectives.

Les charges déductibles : où le réel reprend la main

Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges d'exploitation justifiées : amortissement du bâti et du mobilier, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, factures STEG et SONEDE proratisées sur la période de location effective, honoraires de gestion, commissions retenues par les plateformes, frais d'entretien et de réparation effectivement engagés. Pour une villa achetée à Erriadh (médiane observée sur DjerbaImmo : 444 TND/m² à la vente), l'amortissement seul représente déjà une charge annuelle non négligeable.

Attention au point qui pique. La déduction forfaitaire au titre des revenus fonciers est passée à 25 % en 2025, contre 20 % auparavant, mais en contrepartie la possibilité de déduire séparément les frais d'entretien justifiés a été supprimée pour les revenus fonciers à compter de 2024. Cette suppression touche uniquement le régime foncier. Pour le BIC réel d'une exploitation meublée commerciale, les charges restent intégralement déductibles dans les conditions de droit commun.

Nuance ancienne mais aujourd'hui centrale. La location saisonnière meublée, dès lors qu'elle s'accompagne de prestations annexes (linge changé, ménage à la rotation, accueil, parfois petit-déjeuner), bascule du revenu foncier au BIC. Le distinguo découle de l'article 21 du Code de l'IRPP. Il est devenu politiquement sensible depuis que l'ONTT recense individuellement les loueurs.

Le seuil de TVA : oui, il existe

Le taux standard de TVA est passé à 19 % au 1er janvier 2025. Pour la location saisonnière non classée hôtelièrement, l'assujettissement à la TVA dépend du dépassement du seuil de franchise applicable, fixé par voie de note commune et de circulaire administrative. Vérifiez la note en cours auprès de votre recette des finances avant d'imprimer vos factures avec ou sans TVA. La sanction d'une facturation erronée n'est pas symbolique.

Un point que beaucoup oublient : une fois assujetti à la TVA, le loueur peut récupérer la TVA acquittée sur ses investissements — mobilier, climatisation, travaux, abonnements professionnels. La contrainte devient un levier dès qu'on rééquipe la villa.

Livre des recettes et classement étoiles

Le livre des recettes est obligatoire, au forfait comme au réel BIC, avec des exigences de tenue distinctes. Côté ONTT, le classement par étoiles, de un à cinq plus les non-classés, conditionne l'éligibilité à certains régimes d'amortissement accéléré et influe sur le taux de la taxe de séjour applicable. Le cahier des charges élaboré avec l'association Edhiafa, en vigueur depuis juillet 2014 pour les maisons d'hôtes et hôtels de charme, sert régulièrement de cadre aux propriétaires qui rénovent un dar à Erriadh ou un menzel à Mahboubine en vue d'une exploitation touristique. Le système de classement hôtelier lui-même est en pleine refonte depuis 2018 — ce qui crée une zone grise qui ne se résorbera probablement pas avant 2027, selon mes interlocuteurs au ministère du Tourisme.

Ce que je dis à mes clients

Si vous louez moins de douze semaines par an une villa à Midoun — la zone concentre 54 annonces actives sur l'observatoire DjerbaImmo, médiane 280 TND/m² à la vente, donc un marché lisible — le forfait reste défendable, surtout si vous êtes salarié par ailleurs et que vous n'avez pas l'intention d'ouvrir une comptabilité d'entreprise. Au-delà, le réel l'emporte presque toujours. La mise en société (SARL ou SUARL) devient pertinente dès qu'on dépasse deux logements ou qu'on glisse vers une activité d'apparthôtel embryonnaire.

Je sais. J'ai écrit plus haut que le forfait était confortable. Confortable n'est pas synonyme d'optimal. Vraiment ?

Dernier mot. La transmission automatique des revenus par les plateformes, sur le modèle DAC7 européen, arrive — pas demain, mais dans le cycle budgétaire 2026-2027. Le temps des déclarations au doigt mouillé est révolu. Régularisez vos exercices 2023 et 2024 avant qu'on vous le suggère poliment. Ça coûte toujours moins cher qu'un contrôle.