Location saisonnière à Djerba : forfait, réel ou TVA, le tri à faire

Sept annonces de vacances sur 86 actives. C'est ce qu'affiche l'observatoire DjerbaImmo en ce début juin 2026. Une niche, donc. Mais une niche que l'administration regarde de près depuis l'obligation de déclaration ONTT entrée en vigueur en 2024, et qui se durcit encore cette année. Les propriétaires qui louent à la semaine ont des choix fiscaux à faire. Mal faits, ils coûtent cher.

L'ONTT d'abord, le fisc ensuite

Depuis la réforme portée par l'Office National du Tourisme Tunisien en 2024, tout logement proposé à la location touristique de courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement unique. Ce numéro figure sur les annonces — Airbnb, Booking, portails locaux — dans les contrats et sur les factures remises au locataire. Sans lui, le bien est en irrégularité. Et les plateformes finissent par fermer les annonces non conformes.

La déclaration ONTT entraîne le classement. C'est là que beaucoup de propriétaires djerbiens hésitent. Le classement par étoiles, calqué sur le système hôtelier, conditionne certaines facilités d'exploitation et oriente la grille tarifaire admise. Une villa de Midoun avec piscine, jardin et trois chambres climatisées ne se classe pas comme un studio à Houmt-Souk. C'est ainsi. Plus large que ça, on touche au régime hôtelier complet — ce que peu de villas djerbiennes peuvent assumer.

Forfait d'assiette : le confort tant qu'il dure

Le régime du forfait d'assiette reste le préféré des petits loueurs. Pourquoi ? Parce qu'il dispense d'une comptabilité complète. Un livre des recettes suffit, tenu chronologiquement, où l'on inscrit chaque encaissement avec sa date, son montant et l'identité du locataire. La déclaration annuelle est accompagnée d'un état du chiffre d'affaires, conformément aux exigences rappelées par la note commune n°08 de février 2024 publiée par la Direction Générale des Études fiscales.

Le forfait est confortable. Trop, parfois. Il ne tient aucun compte des charges réelles. Pas de déduction pour la SONEDE, pour la STEG, pour l'agent d'entretien qui passe entre deux locataires, pour le ménage final, pour la commission Booking. Tout ça, le forfait l'écrase. Si vos charges dépassent 30 à 35 % de vos recettes, vous payez trop d'impôt. C'est aussi simple que ça.

Régime réel : la paperasse, mais...

Passer au régime réel, c'est accepter une tenue de comptes en bonne et due forme : factures classées, journal des recettes, journal des achats, balance, bilan. Pour un propriétaire individuel, le mot fait peur. À tort, dans certains cas.

Les charges déductibles, en réel, sont larges. Amortissement du bien hors terrain, amortissement du mobilier — un mobilier saisonnier s'use vite, six à huit ans c'est le rythme — intérêts d'emprunt si le bien est financé, primes d'assurance habitation et responsabilité civile, charges de copropriété, eau, électricité, gaz, entretien de la piscine (à Aghir, croyez-moi, c'est un poste à part entière), commissions versées aux plateformes, taxe de séjour collectée puis reversée, honoraires d'expert-comptable. Tout ça vient en moins du revenu imposable.

Un client de Midoun, l'an dernier — il a une villa près de Sidi Yati, et un labrador qui ne sert à rien pour l'affaire — m'a sorti son tableau Excel. 47 % de charges sur ses recettes brutes. Le forfait lui faisait perdre l'équivalent de plusieurs nuitées d'imposition par semaine de pointe. On a basculé en réel. La saison suivante, l'écart s'est élargi.

Le seuil de TVA, là où ça se gâte

La franchise en base de TVA, en Tunisie, vise les petits exploitants. Pour la prestation de services — dont relève la location meublée touristique — le seuil d'assujettissement reste fixé à 100 000 dinars de chiffre d'affaires hors taxes annuel, selon la rédaction du code de la TVA telle qu'amendée par la loi de finances 2024. Au-delà, le loueur facture la TVA au taux applicable à l'hébergement touristique classé — 7 % selon les sources sectorielles — et la reverse à la recette des finances.

Ce seuil paraît élevé. Il l'est moins qu'il n'y paraît pour une villa haut de gamme. Une villa de Mezraya, louée 800 dinars la nuit pendant la haute saison, peut le franchir en moins de quatre mois pleins. Et là, tout change. Il faut facturer la TVA, et la reverser. Plus les déclarations qui vont avec. Un dossier comptable tenu à part. Du travail en plus, pas dramatique. Beaucoup de propriétaires djerbiens préfèrent ralentir leur activité en septembre pour ne pas franchir le cap. Une fausse économie, à mon avis.

Mon parti pris

Voici l'opinion que je défends, et qui irritera certains confrères. Pour un propriétaire djerbien qui exploite une seule villa et plafonne autour de 60 000 dinars de recettes annuelles, le forfait reste le bon choix. Simple à tenir, peu de risque de redressement si le livre des recettes est bien rempli.

Au-dessus, basculez en réel. Tout de suite. Pas l'année prochaine. L'illusion de simplicité du forfait vous coûte chaque mois. Et si vous franchissez le seuil TVA, ce n'est pas une catastrophe. C'est le signe que vous exploitez à un niveau qui mérite un comptable. À Djerba, les bons cabinets ne manquent pas, et leurs honoraires sont déductibles.

Je sais. J'ai écrit plus haut que le forfait était confortable. Je le maintiens. Confortable pour les petits volumes. Piège pour les autres. Le marché djerbien, avec ses sept annonces vacances sur 86 actives observées par DjerbaImmo et ses agences vérifiées — Djerba Prestige Immobilier, Aghir Properties — n'est pas un marché de masse. Mais ceux qui y sont sérieusement le sont à plein temps. Le régime fiscal doit suivre.

Une dernière chose, parce qu'on me la pose souvent. La déclaration ONTT n'exonère personne de la déclaration fiscale. Deux obligations distinctes. L'une au tourisme, l'autre aux finances. Mêmes locataires, deux administrations.