Location saisonnière à Djerba : la fin du forfait, le passage au réel

Un client est venu à l'étude le mois dernier, dossier de location saisonnière à Aghir, persuadé qu'il pouvait rester au forfait. Troisième saison. Le dossier dormait dans une chemise cartonnée rouge fermée par un élastique. Je lui ai sorti le décret n° 2022-802 du 9 novembre 2022. Visage défait.

Le décret 2022-802 a fermé la porte au forfait

Ce texte, qui modifie l'annexe au décret n° 2014-2939, élargit la liste des activités exclues du régime forfaitaire prévu par l'article 44 bis du Code de l'IRPP et de l'IS. Parmi les nouveaux entrants — aux côtés des cafés, des pensions de famille et des maisons d'hôtes — figure explicitement la location immobilière meublée. Le législateur a voulu en finir avec la sous-déclaration chronique du secteur.

Conséquence directe : peu importe que vous louiez une villa à Aghir pour 1 500 dinars la nuit ou un studio à Houmt-Souk pour 80 dinars, vous relevez du régime réel d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux depuis le 1er janvier 2023. Sans seuil de tolérance. Sans transition.

Réel BIC : tenir des comptes, sérieusement

Le régime réel suppose une comptabilité conforme aux normes tunisiennes. Pour un propriétaire isolé qui exploite un seul bien, l'administration tolère en pratique la tenue d'un livre journal des recettes et des dépenses, paginé et coté, doublé des pièces justificatives correspondantes. C'est le minimum vital. Sans ce livre, en cas de contrôle, le vérificateur reconstitue d'office votre base imposable — et il ne le fait jamais en votre faveur.

La bonne nouvelle, c'est que les charges réelles se déduisent. Toutes. La SONEDE, la STEG, les abonnements internet, la commission d'Airbnb ou Booking qui tourne entre 15 et 18 %, l'entretien de la piscine à Aghir, le ménage payé en main propre — à condition d'en garder une trace — , les frais bancaires, l'amortissement du bâti (en général 5 % par an sur la valeur de construction hors terrain), du mobilier (entre 10 et 20 % selon nature), et les intérêts d'emprunt si vous avez financé l'acquisition. La taxe sur les immeubles bâtis collectée par la municipalité de Midoun ou de Houmt-Souk se déduit également. J'oublie sans doute quelque chose.

L'impôt suit ensuite le barème progressif de l'IRPP, dans ses tranches actualisées par la loi de finances 2024, jusqu'à 35 % au-delà de 50 000 dinars de revenu imposable annuel.

Le seuil de 100 000 dinars : la TVA s'invite

Quand le chiffre d'affaires annuel dépasse 100 000 dinars hors taxes, le propriétaire bascule dans le champ de la TVA. C'est la règle générale du Code de la TVA. Pour une villa de standing en bord de mer à Mezraya, louée par exemple douze semaines à 8 000 dinars la semaine, le seuil est franchi avant même la fin août. Beaucoup de propriétaires que je reçois en consultation ne réalisent pas qu'ils y sont assujettis de plein droit.

Le taux applicable est lui-même un sujet. La location touristique relève en principe du taux réduit de 13 % lorsqu'elle s'inscrit dans une activité classée par l'ONTT — classement par étoiles, agrément en bonne et due forme. Sans classement, c'est le taux de droit commun à 19 %. La différence, sur une saison, n'est pas anecdotique. Demandez le classement.

L'ONTT, le classement, la taxe de séjour

Depuis 2024, chaque logement loué en courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement unique auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien. Ce numéro figure obligatoirement sur l'annonce en ligne, et doit être reporté ensuite sur le contrat de location ainsi que sur la facture remise au client. Les plateformes ont — en théorie — l'obligation de retirer les annonces non enregistrées. En pratique, le filtrage reste très inégal. Ça viendra.

S'ajoute la taxe de séjour, refondue par la loi de finances 2024 et désormais assise sur 3 % du coût hors taxe de la nuitée pour les hébergements touristiques. Le propriétaire collecte, le propriétaire reverse — et c'est lui, en bout de chaîne, qui répond seul devant l'administration.

Le classement par étoiles, lui, n'est pas qu'un argument commercial. Il conditionne le taux de TVA applicable, comme on l'a vu plus haut, et la possibilité de figurer dans les circuits commercialisés par les voyagistes. Un interlocuteur unique : la délégation régionale du tourisme à Houmt-Souk, en face de l'ancien marché aux poissons. Prévoir des semaines, pas des jours.

Ce que je vois en pratique sur l'île

L'observatoire DjerbaImmo recense aujourd'hui huit annonces actives dans la catégorie « Vacances ». Huit, sur 93 annonces toutes catégories confondues, dont 60 en vente et 25 en location annuelle. Le marché formel de la saisonnière reste minuscule comparé à ce qui se passe réellement sur l'île — j'évalue à plusieurs centaines, peut-être davantage, le nombre de villas louées sans enregistrement entre Midoun (55 annonces toutes catégories confondues sur la plateforme) et Aghir.

Je vais dire quelque chose qui ne plaira pas à tout le monde. Pendant quinze ans, j'ai expliqué à mes clients que le forfait, c'était la simplicité, et que la simplicité, c'était la paix. Aujourd'hui, je leur dis l'inverse. Le réel impose une rigueur, oui, mais cette rigueur protège le bailleur quand surgit un litige avec un locataire ou, plus tard, une succession compliquée. Un livre de recettes correctement tenu vaut tous les serments du monde devant un juge. Je sais, j'ai dit le contraire pendant longtemps.

Le passage au réel n'est pas une punition. C'est un cadre. Avant l'hiver, prenez rendez-vous avec un comptable agréé, déposez votre dossier ONTT en parallèle, et tenez votre livre dès la première nuitée encaissée de la saison 2027. Un cadre, pour un notaire, c'est ce qui sépare le patrimoine du simple bric-à-brac.