Location saisonnière à Djerba : forfait, réel, et le piège du seuil de TVA

Un confrère m'a appelé la semaine dernière. Une cliente de Midoun, deux villas louées à la nuitée depuis 2023, n'avait jamais déclaré un dinar. Elle pensait être dans les clous parce qu'elle avait obtenu son numéro ONTT en décembre. Elle se trompait.

L'enregistrement ONTT, première marche — pas la dernière

Depuis la déclaration ONTT 2024, chaque logement loué à la nuit ou à la semaine doit porter un numéro unique délivré par l'Office National du Tourisme Tunisien, et ce numéro doit figurer sur l'annonce en ligne, dans le contrat remis au locataire et sur la facture. C'est public, c'est traçable, et les plateformes commencent à le contrôler.

L'enregistrement n'efface pas l'obligation fiscale. Il la rend visible.

Beaucoup de propriétaires djerbiens l'ont compris à l'envers : ils ont régularisé leur situation auprès de l'ONTT en croyant que la fiscalité suivrait toute seule. Non. L'observatoire DjerbaImmo recense aujourd'hui sept annonces de location saisonnière publiées sur la plateforme, à comparer aux vingt-deux annonces de location annuelle. Le marché du court séjour djerbien reste minoritaire en visibilité publique, mais la réalité du terrain — villas privées de Mahboubine, maisons louées à la semaine du côté de Sidi Yati — est sans commune mesure avec ce qui s'affiche.

Forfait BIC ou régime réel : la vraie question

Les revenus tirés d'une location meublée de courte durée relèvent, en droit tunisien, des bénéfices industriels et commerciaux. Pas des revenus fonciers stricto sensu. C'est une nuance que j'entends mal comprise à chaque rendez-vous d'acte. Loyer nu de longue durée : foncier. Nuitée meublée avec services : BIC. Les conséquences ne sont pas les mêmes.

Sous un seuil de chiffre d'affaires que les sources sectorielles situent autour de 100 000 dinars annuels, le contribuable peut opter pour le régime forfaitaire BIC. Simple, plafonné, libératoire de la TVA en régime réel. C'est confortable. C'est aussi ce qui pousse beaucoup de petits propriétaires à sous-déclarer juste un peu pour rester sous la barre.

Mauvais calcul.

Le forfait n'autorise aucune déduction de charges. Vous payez sur le brut. Or à Djerba, une villa louée 350 dinars la nuit en haute saison génère vite des charges réelles : énergie, ménage, blanchisserie, commissions plateforme à 15-18 %, entretien piscine, taxe de séjour reversée à la commune. Au régime réel, ces charges viennent diminuer la base imposable. Au forfait, elles s'évaporent purement et simplement.

Charges déductibles : ce qui passe, ce qui ne passe pas

Au régime réel, l'article 12 du Code de l'IRPP-IS et la doctrine administrative admettent les dépenses nécessaires à l'exploitation : amortissement du mobilier sur la durée d'usage, intérêts d'emprunt afférents au bien loué, primes d'assurance multirisque habitation, factures STEG et SONEDE, salaires de gardiennage déclarés à la CNSS, honoraires comptables, taxe sur les services rendus aux établissements touristiques. La conservation des justificatifs n'est pas optionnelle : sans facture nominative au nom du propriétaire-bailleur, la charge sera rejetée en contrôle.

Ce qui ne passe pas, en revanche : les travaux qui prolongent la durée de vie de l'immeuble (ils s'amortissent, ils ne se déduisent pas l'année), les dépenses personnelles du propriétaire — j'ai vu un dossier où la facture du restaurant familial avait été glissée dans les charges, refus immédiat — , et les commissions versées en espèces sans pièce à un intermédiaire non identifié.

Vous tenez un livre des recettes ? Vous devriez. La loi l'impose, l'administration le contrôle, et c'est la pièce maîtresse en cas de vérification : un cahier coté et paraphé, jour par jour, locataire par locataire, montant par montant. Pas de tableur improvisé la veille du contrôle.

Le seuil de TVA, piège silencieux

Le franchissement du plafond du forfait BIC entraîne deux effets simultanés : bascule au régime réel et assujettissement à la TVA au taux réduit de 7 % applicable à l'hébergement touristique. Cela paraît anodin. Ce ne l'est pas. Une villa qui tourne bien à Aghir — où l'observatoire DjerbaImmo relève une médiane de 929 dinars le mètre carré à la vente, signe d'un foncier déjà cher et d'un produit haut de gamme — peut atteindre le seuil avec quatre mois de saison correcte. Le propriétaire entre alors dans l'obligation de facturation conforme, de déclaration mensuelle TVA, de paiement de l'acompte provisionnel. Le métier change.

J'ajoute, parce que la question revient à chaque rendez-vous : la TVA s'applique sur le prix facturé au locataire. Si vous oubliez de la collecter, vous la devez quand même. Sur vos fonds propres.

Classement étoiles : utile, pas obligatoire

Le classement par étoiles des meublés de tourisme n'est pas une obligation légale en Tunisie. C'est une démarche volontaire, ouverte auprès de l'ONTT, qui ouvre l'accès à certains avantages — visibilité dans les supports officiels de promotion, éligibilité à certains programmes, parfois facilités bancaires pour le financement de rénovations. Sur l'île, les biens effectivement classés restent l'exception parmi les particuliers, et les agences vérifiées que je croise dans mes dossiers — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties — orientent rarement leurs propriétaires vers cette procédure, jugée chronophage pour des résultats inégaux. Je nuance : pour une villa haut de gamme à Sidi Mahrès ou à La Seguia, le classement peut justifier un positionnement tarifaire qui amortit la procédure en une saison.

Mon conseil, sur la table du notaire

Si vous louez ponctuellement votre résidence secondaire de Houmt-Souk quelques semaines par an, le forfait BIC vous suffit. Tenez le livre des recettes. Conservez les justificatifs. Déclarez à l'échéance d'avril.

Si vous exploitez plusieurs biens, ou un seul bien à plein régime d'avril à octobre, passez au réel sans attendre. Les économies de charges déductibles dépassent, presque toujours, la simplicité apparente du forfait. Et vous serez en règle le jour où l'administration fiscale recoupera vos données ONTT avec celles transmises par les plateformes — recoupement que la loi de finances 2024 a expressément organisé.

Une dernière chose. Je sais que j'ai écrit, plus haut, que le forfait suffisait pour le petit propriétaire occasionnel. C'est vrai aujourd'hui. Ça ne le sera peut-être plus dans dix-huit mois : le tour de vis annoncé pour 2026 sur la location touristique de courte durée va vraisemblablement raboter ce confort. Anticipez.