Location saisonnière à Djerba : forfait, réel, TVA — ce qui change vraiment

Depuis dix-huit mois, à chaque signature de compromis pour un bien destiné à la location touristique, la même question revient. Faut-il rester au forfait ? Basculer au régime réel ? La déclaration à l'ONTT a rebattu les cartes. Personne n'ose vous répondre franchement.

Ce que l'inscription ONTT a changé sur le terrain

L'obligation d'obtenir un numéro d'enregistrement unique auprès de l'Office national du tourisme tunisien n'est pas qu'une formalité administrative. Elle rend visible, à l'administration fiscale, ce qui passait souvent sous le radar : les recettes en espèces qui restaient discrètes, les nuitées non facturées, ou encore les paiements plateforme crédités sur un compte étranger. Sur les 105 annonces actives que l'observatoire DjerbaImmo comptabilise aujourd'hui, seules huit sont catégorisées « Vacances » — mais la réalité du terrain est plus large. Un bon nombre de biens vendus en location annuelle finissent en meublé touristique dès l'été.

Le numéro délivré par l'ONTT doit figurer sur toutes les annonces, contrats et factures. Sans lui, la plateforme peut être tenue co-responsable au titre du dispositif entré en vigueur cette année. Relisez ses CGV avant de mettre en ligne. Vraiment.

Forfait ou réel : la vraie ligne de partage

Le régime forfaitaire prévu par l'article 44 bis du Code de l'IRPP reste ouvert aux petites activités BIC dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 100 000 dinars, moyennant un versement libératoire calculé sur les recettes (2,5 % dans le cas général), avec un minimum de 100 dinars en zone communale — cinquante ailleurs. Beaucoup de propriétaires djerbiens opérant un ou deux houchs restent éligibles.

Mais l'éligibilité n'est pas la bonne question. La bonne question, c'est : est-ce que vous rénovez ?

Un houch typique de Midoun loué douze semaines à 400 dinars la nuit génère, en gros, 34 000 dinars de recettes. Sous forfait, on paie autour de 850 dinars d'impôt, sans se poser de question. C'est confortable. Sauf que si vous avez injecté 40 000 dinars dans la piscine et la clim réversible, sans compter la remise aux normes STEG, tout cela est intégralement perdu au plan fiscal. Au régime réel — celui de droit commun, article 62 du même code — , ces dépenses viennent en déduction, avec un amortissement étalé sur cinq à dix ans selon la nature du bien. On peut basculer plusieurs exercices en déficit, ce qui réduit l'IR à zéro le temps que l'investissement soit absorbé.

Le forfait rassure. Il fait aussi perdre de l'argent dès qu'on entretient sérieusement le bien.

Charges déductibles : ce qui passe, ce qui coince

Au régime réel, la doctrine administrative admet sans discussion l'amortissement du mobilier au taux usuel de 10 % linéaire, l'amortissement du gros œuvre lorsqu'il y a des travaux séparément identifiables (autour de 5 %), la commission des plateformes, la TCL, l'assurance multirisque du bien, les honoraires de conciergerie, l'eau, l'électricité, l'internet.

Ce qui coince, régulièrement, en cas de vérification : les repas offerts au personnel de maison, ou encore les frais de déplacement du propriétaire non résident venu inspecter son bien. À ma table de signature, un client de Mezraya m'expliquait qu'il déduisait son billet Paris-Djerba comme frais professionnels. Il avait un chien, aussi. L'administration ne partage pas cette lecture — elle isole la fraction personnelle et la réintègre. Prudence.

Le livre des recettes, tenu au jour le jour et coté par le service fiscal du lieu d'exploitation, reste l'obligation qu'on oublie le plus. C'est pourtant lui qui, en cas de contrôle, sauve ou coule le dossier.

Le seuil de TVA, faux-ami classique

Le forfait est libératoire de TVA. Traduction : tant que vous y restez, vous ne facturez pas la TVA au client et vous ne la récupérez pas sur vos travaux. Au-dessus du seuil de 100 000 dinars — ou dès que la nature de l'activité vous fait basculer au réel — , la TVA s'applique aux prestations d'hébergement, avec un taux réduit historiquement autour de 7 % pour les établissements bénéficiant d'un classement touristique, et le taux de droit commun de 19 % dans les autres cas. C'est ici que le classement étoiles ONTT prend son sens fiscal : non pour flatter la fiche du bien, mais pour ouvrir droit au taux réduit.

Un houch simplement enregistré comme meublé touristique reste, dans la plupart des cas, hors du champ du taux réduit hôtelier. L'investisseur qui vise le seuil doit anticiper : structuration en société, immatriculation TVA, refonte des tarifs. Ce n'est plus de la location d'appoint. C'est une activité commerciale, avec ses obligations comptables complètes.

Mon avis, tranché — quitte à me contredire

Je conseille rarement le régime réel au propriétaire qui loue sa maison de famille douze semaines par an sans rien y toucher. Le forfait fait le travail, la comptabilité est légère, la paix fiscale vaut ce qu'elle vaut.

Pour tout le reste — et « tout le reste » inclut la plupart des dossiers que je vois passer sur Midoun et Houmt-Souk, où l'observatoire DjerbaImmo recense respectivement 66 et 27 annonces — , le régime réel est presque toujours plus intelligent dès qu'il y a rénovation, meuble neuf, ou intention claire de professionnalisation. Je sais, deux paragraphes plus haut je vantais la tranquillité du forfait. Le marché djerbien de 2026 n'est plus celui de 2019. Les propriétaires qui investissent doivent réviser leur schéma.

Une dernière chose que j'aurais dû dire plus tôt. Le numéro ONTT est nominatif, rattaché au bien et au déclarant. Si vous vendez, il ne se transmet pas automatiquement — l'acquéreur redéclare. J'ai vu deux dossiers bloqués la saison dernière pour ce motif. Actes signés, saison perdue.