Location saisonnière à Djerba : forfait, réel et TVA après le tour de vis ONTT

Un client est passé à l'étude la semaine dernière. Trois villas à Midoun, location saisonnière depuis 2019, jamais déclarée à l'ONTT. Sa question : « Combien je vais payer si je régularise ? » Réponse honnête : ça dépend, et beaucoup plus qu'il ne le pensait.

Le déclic ONTT : un numéro, et tout devient lisible

Depuis 2024, l'Office National du Tourisme Tunisien attribue un numéro d'enregistrement unique à chaque bien proposé à la location touristique de courte durée. La logique est simple : ce numéro doit figurer sur toute annonce en ligne, dans tout contrat de réservation, sur toute facture remise au locataire. La Note Commune n°8 publiée en février 2024 par la Direction Générale des Études et de la Législation Fiscale a posé le cadre, la loi de finances 2024 a ajouté la taxe spécifique de 3% calculée sur le coût hors taxe de la location saisonnière, et le tour de vis annoncé pour 2026 viendra durcir les sanctions.

Le sens politique est clair. L'administration veut sortir de la zone grise une activité qui pèse, à Djerba en particulier, sur le marché du logement et sur la perception des recettes touristiques. À l'observatoire DjerbaImmo, sept annonces actives relèvent aujourd'hui de la catégorie « Vacances » sur 82 annonces au total. Le chiffre paraît dérisoire. Il ne l'est pas : il reflète la part émergée d'un parc bien plus large, hébergé sur les plateformes étrangères, dont l'ONTT ne voit aujourd'hui qu'une fraction.

Forfait à 75 000 TND : confortable, jusqu'à ce qu'il ne le soit plus

Le régime forfaitaire d'imposition, ouvert aux personnes physiques dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 75 000 dinars hors taxes, reste accessible à beaucoup de loueurs djerbiens. L'impôt y est calculé par tranches, charges sociales comprises, et la simplicité administrative est réelle : pas de bilan, pas de comptabilité d'engagement, déclaration annuelle allégée. Pour la villa louée six mois par an à 200 dinars la nuit — soit autour de 36 000 dinars de recettes brutes — le forfait s'impose.

L'évidence se complique vite. Deux ou trois biens en propriété, une saison qui s'étire jusqu'en octobre, des nuitées à 350 dinars en haute période, et le seuil bascule. Beaucoup de propriétaires l'apprennent à leurs dépens après contrôle, parfois cinq ans plus tard, avec rappels et pénalités. Je vois passer ces dossiers plusieurs fois par an, et c'est rarement joli.

Le passage au réel : ce que vous déduisez vraiment

Au-delà du seuil, le régime réel devient obligatoire et les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ; l'article 44 du Code de l'IRPP et de l'IS le précise dès lors que l'activité prend un caractère habituel. C'est moins effrayant qu'il n'y paraît. La contrepartie de la complexité comptable, c'est que vous déduisez l'amortissement du bâti (jamais le terrain), le mobilier, les frais d'agence et de plateforme — commission Booking incluse — , les charges de copropriété pour les résidences à Aghir ou Sidi Yati, les primes d'assurance, les abonnements SONEDE et STEG, l'entretien courant, la femme de ménage déclarée, la taxe foncière locale, et les intérêts d'emprunt si le bien a été acquis à crédit.

Une remarque que je fais systématiquement aux clients : les travaux d'amélioration s'amortissent, ils ne s'imputent pas en une seule fois. Refaire la cuisine d'une villa à Houmt-Souk pour 28 000 dinars, c'est six ou sept ans d'amortissement linéaire, pas une déduction sèche sur l'exercice. Beaucoup l'oublient.

La TVA, ce piège discret

L'écueil que personne ne voit venir. La location nue d'un logement reste hors champ de la TVA, soit. Mais dès qu'on ajoute des prestations para-hôtelières — petit-déjeuner servi, ménage régulier en cours de séjour, fourniture du linge avec rotation, conciergerie — l'activité bascule dans le commercial. La TVA à 19% peut alors s'appliquer, et c'est généralement le propriétaire qui découvre la chose au pire moment, à l'occasion d'un contrôle.

À Djerba, la frontière est poreuse. Une villa à 1 800 dinars la nuit qui ne propose ni petit-déjeuner ni ménage en cours de séjour reste, en principe, une location meublée classique. La même villa avec un check-in personnalisé, un panier d'accueil, et une intervention quotidienne du gardien glisse vers le para-hôtelier. Cette nuance relève strictement du droit.

Livre des recettes, classement étoiles, audit notarial

Le livre des recettes reste l'obligation que les loueurs sous-estiment le plus. Chronologique, conservé dix ans, encaissements libellés en TND même quand le règlement provient d'un OTA en euros — et là, j'insiste, le taux de change retenu doit être celui du jour de l'encaissement effectif, pas celui de la réservation. La taxe de séjour, relevée en 2024 à 4, 8 ou 12 dinars la nuitée selon la catégorie d'hébergement pour les touristes étrangers, s'inscrit dans le même registre : elle se collecte, elle se reverse, elle se trace.

Le classement par étoiles est volontaire et valable cinq ans. Il ouvre droit à certaines bonifications et rassure les clients européens habitués à la grille française. À Djerba, où la médiane des prix de vente s'établit autour de 300 TND/m² à Midoun comme à Houmt-Souk d'après l'observatoire DjerbaImmo, et grimpe nettement plus haut à Aghir, le classement devient un argument tarifaire défendable pour les villas haut de gamme. Pour les meublés modestes, l'effort administratif n'en vaut souvent pas la chandelle.

Reste l'acte notarié pour les copropriétés. Si vous achetez un appartement à Aghir avec l'intention de le louer à la semaine, vérifiez le règlement de copropriété avant la signature — pas après. L'autorisation expresse d'usage saisonnier devient un critère discriminant en 2026, et le notaire peut, doit même, l'intégrer à l'audit pré-acquisition. J'ai vu bloquer trois ventes en 2025 sur ce seul motif. Les acquéreurs m'en ont remercié.

Sur 82 annonces actives à l'observatoire DjerbaImmo, 53 portent sur la vente, 22 sur la location annuelle, 7 seulement sur la location vacances ; le ratio dit moins l'état du tourisme djerbien que la maturité de l'affichage. Beaucoup loue, peu déclare en ligne. La régularisation post-ONTT changera ce visible-là. Pour le reste — et je sais, ça contredit un peu ce que j'écrivais plus haut sur la pression administrative — un loueur sérieusement structuré paiera demain moins de pénalités qu'un loueur inscrit aujourd'hui dans le flou. Le forfait protège tant qu'il dure. Le réel libère quand on le tient. Entre les deux, il y a votre comptable, et idéalement votre notaire.